정부가 그동안 공공부문이 공급해오던 10년 공공임대주택을 민간자본을 끌어들여 짓기로 했다.
임대주택의 새 공급 경로를 만든다는 것인데 그간 시도되지 않은 새로운 방식이어서 뿌리를 잘 내릴지 주목된다.
◇ 왜 ‘리츠’를 통한 임대주택인가
10일 국토교통부에 따르면 국토부는 13일 서울 광화문에서 연기금, 보험사, 증권사, 은행 등 기관투자자들을 상대로 10년 공공임대주택 투자설명회를 연다.
이미 지난달 13일 1차 투자설명회를 개최한 데 이어 2차로 여는 행사다. 1차 때는 총 20개 기관투자자가 참석했는데 이때 진행된 설문조사에서는 절반이 임대주택 리츠(부동산 투자회사)에 투자할 의향이 있다고 답했다.
국토부 관계자는 “2차 설명회 후 본격적으로 투자협약을 체결하는 등 사업의 진척이 가시화될 것”이라고 말했다.
정부가 도입하기로 한 것은 리츠를 매개로 한 임대주택 공급 모델이다. 그동안에는 한국토지주택공사(LH)가 신도시 개발, 택지개발 등에서 거둬들인 막대한 개발이익을 밑천 삼아 공공임대주택을 공급해왔다.
민간에서도 꾸준한 주택 가격 상승을 바탕으로 비교적 주거비 부담이 적은 전세주택이 공급됐다.
문제는 정부 재정 여건의 한계, 경제 성장의 둔화, 주택 수요 감소 등으로 기존의 임대주택 공급 모델이 더 이상 유효하지 않게 됐다는 점이다.
국토부는 이에 따라 시중의 막대한 유동자금에 주목하고 이를 끌어들여 임대주택을 짓는 방안을 내놨다. 바로 리츠다.
리츠는 주로 기관투자자로부터 투자금을 모아 부동산 개발이나 매입·운영 사업에 투자한 뒤 임대수익, 매매에 따른 시세 차익 등의 수익을 노리는 주식회사다.
지금은 주로 사무실이나 백화점 등 판매시설에 투자가 이뤄지고 있는데 이 물길을 임대주택 쪽으로도 돌리겠다는 게 정부 구상이다.
◇ 공공임대 리츠’수익률 5%’ 보장하도록 사업구조 표준화
리츠를 통한 임대주택 공급의 가장 큰 장점은 시중 금융기관을 이용해 사업을 할 때보다 싼 금리로 자금을 조달해 사업 비용을 줄일 수 있다는 점이다.
특히 리츠에 참여한 투자자들의 역할을 분담, 안정적인 수익을 원하는 투자자는 융자로 참여하도록 해 안정적이지만 낮은 수익을 보장하고, 고수익을 원하는 투자자에게는 위험을 떠안도록 한다.
’저위험-저수익, 고위험-고수익’ 원칙에 따른 것이다.
예컨대 10년 공공임대주택 리츠의 투자 구조는 크게 돈을 빌려주는 융자와 투자자로 참여하는 출자로 나뉜다. 융자는 다시 민간 차입과 국민주택기금의 융자로 나뉘는데 이때 민간 차입금에 상환 선순위를 주고 주택기금은 상환 후순위 융자로 참여한다.
이렇게 하면 사업에 문제가 생겨 부동산을 사들인 값보다 싸게 팔게 되더라도 민간 차입금은 상환에서 최우선 순위를 부여받기 때문에 그만큼 안전성이 높아진다.
융자금에 비해 상환 우선순위에서 밀리는 출자도 다시 상환 우선주와 보통주로 구분된다. 후순위인 보통주에 LH가 참여하고 주택기금이나 민간은 상환 우선주로 출자하면 상대적으로 위험이 줄어든다.
그 대신 약정된 수익만 가져가는 우선주와 달리 LH는 사업에서 수익이 크게 날 경우 수익을 많이 가져갈 수 있다.
바로 이런 구조를 활용해 LH는 조성한 택지를 조성원가 이하의 싼값에 리츠에 공급하게 된다. 당장 택지를 싸게 팔면 LH가 손해를 보는 것 같지만 리츠 청산 시점에 임대주택을 팔면 이를 회수할 수 있다는 것이 국토부의 설명이다.
필요하면 택지를 얼마든지 조성원가 이하로 공급하고 이를 통해 주변 시세보다 싼값에 임대주택을 지으면 당장 적은 비용으로 임대사업을 한 뒤 나중에 임대주택을 팔 때 그 차액을 회수할 수 있다는 것이다.
국토부 관계자는 “이런 구조를 이용해 주택 가격이 연 평균 1.5% 상승할 경우 출자 수익률이 5% 이상 달성되도록 모든 사업구조를 표준화하면 투자자들이 안정적으로 수익을 거둘 수 있다”고 말했다.
설령 수익률이 5%에 못 미치더라도 이로 인한 손실은 보통주로 참여한 LH가 가장 우선적으로 떠안게 된다.
◇ 4곳서 임대주택 리츠 시범사업…마중물 역할
정부는 똑같은 사업 구조(리츠)를 활용해 민간 투자자들이 먼저 제안하는 임대주택 사업도 벌일 계획이다.
주택기금이 이 임대주택 사업에 상환 우선주로 참여하되 기관투자자(선순위 출자)보다는 후순위로 들어가면 기관투자자는 주택기금을 안전장치로 삼게 된다.
사업을 제안한 민간 투자자는 가장 위험이 크지만 수익이 날 경우 가장 많이 챙겨가는 보통주로 참여하게 된다. 이렇게 하면 민간 투자자도 신중하게 사업을 추진하게 된다.
국토부는 민간 제안 임대주택 리츠 사업이 활성화되면 공공택지 말고도 도심지 재개발 지역이나 역세권 주거용 오피스텔 등 다양한 입지에서 다양한 형태의 임대주택을 공급할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
국토부는 일단 4곳을 시범사업지로 선정했다. 하남 미사 보금자리주택지구에 1천401가구, 화성 동탄2 신도시에 620가구의 10년 공공임대주택을 리츠 방식으로 공급할 예정이다.
또 서울 노량진에는 오피스텔 547가구를, 충남 천안에는 오피스텔 1천135가구를 민간 제안 임대주택으로 건설할 계획이다.
국토부 관계자는 “수익성이 낮을 경우 LH가 땅을 더 싸게 팔도록 하거나 민간 사업 제안자가 임대주택을 싼값에 내놓도록 해 수익률을 일정 수준으로 맞출 수 있다”며 “또 주택기금과 LH가 참여함으로써 안정적인 사업이 되는 만큼 수익률이 조금 낮아도 충분한 투자 가치가 있다고 시장이 판단할 것”이라고 말했다.
정부는 임대주택 리츠가 다른 리츠 사업에 비해 수익률이 다소 낮더라도 주택기금이 참여해 안전성이 보장되는 만큼 사업에 참여할 재무적 투자자들이 있을 것으로 기대하고 있다.
김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 “공공이 임대주택을 직접 짓던 것에서 민간의 참여를 확대시키는 방향으로 가는 것은 선진국에서도 나타나는 트렌드”라며 “수익률이 일정 수준의 궤도에 오를 때까지 정부가 마중물 역할을 해야 할 것”이라고 말했다.
연합뉴스
임대주택의 새 공급 경로를 만든다는 것인데 그간 시도되지 않은 새로운 방식이어서 뿌리를 잘 내릴지 주목된다.
◇ 왜 ‘리츠’를 통한 임대주택인가
10일 국토교통부에 따르면 국토부는 13일 서울 광화문에서 연기금, 보험사, 증권사, 은행 등 기관투자자들을 상대로 10년 공공임대주택 투자설명회를 연다.
이미 지난달 13일 1차 투자설명회를 개최한 데 이어 2차로 여는 행사다. 1차 때는 총 20개 기관투자자가 참석했는데 이때 진행된 설문조사에서는 절반이 임대주택 리츠(부동산 투자회사)에 투자할 의향이 있다고 답했다.
국토부 관계자는 “2차 설명회 후 본격적으로 투자협약을 체결하는 등 사업의 진척이 가시화될 것”이라고 말했다.
정부가 도입하기로 한 것은 리츠를 매개로 한 임대주택 공급 모델이다. 그동안에는 한국토지주택공사(LH)가 신도시 개발, 택지개발 등에서 거둬들인 막대한 개발이익을 밑천 삼아 공공임대주택을 공급해왔다.
민간에서도 꾸준한 주택 가격 상승을 바탕으로 비교적 주거비 부담이 적은 전세주택이 공급됐다.
문제는 정부 재정 여건의 한계, 경제 성장의 둔화, 주택 수요 감소 등으로 기존의 임대주택 공급 모델이 더 이상 유효하지 않게 됐다는 점이다.
국토부는 이에 따라 시중의 막대한 유동자금에 주목하고 이를 끌어들여 임대주택을 짓는 방안을 내놨다. 바로 리츠다.
리츠는 주로 기관투자자로부터 투자금을 모아 부동산 개발이나 매입·운영 사업에 투자한 뒤 임대수익, 매매에 따른 시세 차익 등의 수익을 노리는 주식회사다.
지금은 주로 사무실이나 백화점 등 판매시설에 투자가 이뤄지고 있는데 이 물길을 임대주택 쪽으로도 돌리겠다는 게 정부 구상이다.
◇ 공공임대 리츠’수익률 5%’ 보장하도록 사업구조 표준화
리츠를 통한 임대주택 공급의 가장 큰 장점은 시중 금융기관을 이용해 사업을 할 때보다 싼 금리로 자금을 조달해 사업 비용을 줄일 수 있다는 점이다.
특히 리츠에 참여한 투자자들의 역할을 분담, 안정적인 수익을 원하는 투자자는 융자로 참여하도록 해 안정적이지만 낮은 수익을 보장하고, 고수익을 원하는 투자자에게는 위험을 떠안도록 한다.
’저위험-저수익, 고위험-고수익’ 원칙에 따른 것이다.
예컨대 10년 공공임대주택 리츠의 투자 구조는 크게 돈을 빌려주는 융자와 투자자로 참여하는 출자로 나뉜다. 융자는 다시 민간 차입과 국민주택기금의 융자로 나뉘는데 이때 민간 차입금에 상환 선순위를 주고 주택기금은 상환 후순위 융자로 참여한다.
이렇게 하면 사업에 문제가 생겨 부동산을 사들인 값보다 싸게 팔게 되더라도 민간 차입금은 상환에서 최우선 순위를 부여받기 때문에 그만큼 안전성이 높아진다.
융자금에 비해 상환 우선순위에서 밀리는 출자도 다시 상환 우선주와 보통주로 구분된다. 후순위인 보통주에 LH가 참여하고 주택기금이나 민간은 상환 우선주로 출자하면 상대적으로 위험이 줄어든다.
그 대신 약정된 수익만 가져가는 우선주와 달리 LH는 사업에서 수익이 크게 날 경우 수익을 많이 가져갈 수 있다.
바로 이런 구조를 활용해 LH는 조성한 택지를 조성원가 이하의 싼값에 리츠에 공급하게 된다. 당장 택지를 싸게 팔면 LH가 손해를 보는 것 같지만 리츠 청산 시점에 임대주택을 팔면 이를 회수할 수 있다는 것이 국토부의 설명이다.
필요하면 택지를 얼마든지 조성원가 이하로 공급하고 이를 통해 주변 시세보다 싼값에 임대주택을 지으면 당장 적은 비용으로 임대사업을 한 뒤 나중에 임대주택을 팔 때 그 차액을 회수할 수 있다는 것이다.
국토부 관계자는 “이런 구조를 이용해 주택 가격이 연 평균 1.5% 상승할 경우 출자 수익률이 5% 이상 달성되도록 모든 사업구조를 표준화하면 투자자들이 안정적으로 수익을 거둘 수 있다”고 말했다.
설령 수익률이 5%에 못 미치더라도 이로 인한 손실은 보통주로 참여한 LH가 가장 우선적으로 떠안게 된다.
◇ 4곳서 임대주택 리츠 시범사업…마중물 역할
정부는 똑같은 사업 구조(리츠)를 활용해 민간 투자자들이 먼저 제안하는 임대주택 사업도 벌일 계획이다.
주택기금이 이 임대주택 사업에 상환 우선주로 참여하되 기관투자자(선순위 출자)보다는 후순위로 들어가면 기관투자자는 주택기금을 안전장치로 삼게 된다.
사업을 제안한 민간 투자자는 가장 위험이 크지만 수익이 날 경우 가장 많이 챙겨가는 보통주로 참여하게 된다. 이렇게 하면 민간 투자자도 신중하게 사업을 추진하게 된다.
국토부는 민간 제안 임대주택 리츠 사업이 활성화되면 공공택지 말고도 도심지 재개발 지역이나 역세권 주거용 오피스텔 등 다양한 입지에서 다양한 형태의 임대주택을 공급할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
국토부는 일단 4곳을 시범사업지로 선정했다. 하남 미사 보금자리주택지구에 1천401가구, 화성 동탄2 신도시에 620가구의 10년 공공임대주택을 리츠 방식으로 공급할 예정이다.
또 서울 노량진에는 오피스텔 547가구를, 충남 천안에는 오피스텔 1천135가구를 민간 제안 임대주택으로 건설할 계획이다.
국토부 관계자는 “수익성이 낮을 경우 LH가 땅을 더 싸게 팔도록 하거나 민간 사업 제안자가 임대주택을 싼값에 내놓도록 해 수익률을 일정 수준으로 맞출 수 있다”며 “또 주택기금과 LH가 참여함으로써 안정적인 사업이 되는 만큼 수익률이 조금 낮아도 충분한 투자 가치가 있다고 시장이 판단할 것”이라고 말했다.
정부는 임대주택 리츠가 다른 리츠 사업에 비해 수익률이 다소 낮더라도 주택기금이 참여해 안전성이 보장되는 만큼 사업에 참여할 재무적 투자자들이 있을 것으로 기대하고 있다.
김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 “공공이 임대주택을 직접 짓던 것에서 민간의 참여를 확대시키는 방향으로 가는 것은 선진국에서도 나타나는 트렌드”라며 “수익률이 일정 수준의 궤도에 오를 때까지 정부가 마중물 역할을 해야 할 것”이라고 말했다.
연합뉴스
