DTI 완화 연장·금리인상 변수 주목해야

　설 이후 부동산 시장은 어떻게 될까.

　통상 설 연휴는 온 가족이 모인 가운데 내집마련이나 투자에 대한 의사결정이 이뤄진다.동시에 본격적인 이사철을 알리는 변곡점이어서 부동산 시장에 적지 않은 변화를 미쳐왔다.

　30일 전문가들은 이번 설 연휴가 끝나는 다음달 초부터 이사수요가 본격적으로 움직이면서 정도의 차이는 있지만 매매와 전세 가격이 동반 상승할 것으로 내다봤다.

　전세시장의 불안이 계속되면서 일부 지역의 중소형 주택 매매가격도 덩달아 오를 것이라는 전망이다.

　그러나 매매시장은 3월 말 일몰되는 총부채상환비율(DTI) 완화 조치의 연장 여부와 금리 인상 등 금융정책에 따라 향방이 바뀔 수 있는 만큼 이들 변수의 움직임을 예의주시해야 한다고 전문가들은 조언했다.

　◇봄까지 전세,매매 동반 강세

연초부터 이어진 전셋값 상승세는 설 연휴가 끝난 뒤에도 당분간 계속될 전망이다.

　부동산1번지 박원갑 소장은 “전세는 수급이 꼬인 상황이어서 도시형 생활주택 확대 등 정부 정책이 가시화되기까지 뾰족한 해결책이 없다”며 “겨울방학 학군 수요 움직임이 2월까지 이어지고,이후 곧바로 신혼부부 등이 움직이는 봄 이사철과 맞물려 최소 4월까지 전세부족이 심화될 수 있다”고 말했다.

　국민은행 박합수 부동산팀장은 “잠실,반포 등지에서 2009년 4월까지 저가 전세계약이 이뤄진 만큼 재계약 시점인 올해 3~4월까지는 전셋값이 계속 상승할 것”이라며 “수급 불균형,가격 구조적인 측면에서 전세문제는 단기간에 해결이 어렵다”고 말했다.

　매매시장은 자체 변수보다는 전세 시세의 종속변수로 움직일 가능성이 커 보인다.

　닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 “전셋값 상승세가 지속되면 대출을 끼고서라도 집을 사려는 수요가 발생할 것”이라며 “3월 말 DTI 완화 일몰 전까지 효과를 누리려는 수요로 매매가격도 동반 상승할 것”이라고 예상했다.

　부동산써브 함영진 실장은 “통상 매매가 대비 전세가 비율이 전국 기준 60%를 넘으면 전세수요가 구매수요로 돌아서는데 현재 57% 선으로 60%에 육박하고 있다”며 “2~3월을 분수령으로 전셋값 상승세가 매매가격을 밀어올릴 수 있다”고 말했다.

　하지만 수도권 아파트값은 상승폭이 크지 않을 전망이다.

　최근 거래된 것이 대부분 저가의 중소형 급매물 위주이고,중대형은 미분양 가구 수도 상당하다는 이유에서다.

　건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “수도권은 아직 전세가비율이 50%에 못 미치고 정부 보금자리주택 등의 영향도 크다”며 “지방과 달리 수도권 아파트값 상승폭은 제한적일 것”이라고 내다봤다.

　새 아파트 분양시장은 보금자리주택 영향으로 저가의 입지여건이 좋은 아파트에만 청약자들이 몰리는 양극화 현상이 심화될 것으로 전문가들은 예상했다.

　다만 5월에는 ‘만능통장’으로 불리는 주택청약종합저축 가입자의 500만 명이 1순위로 편입돼 인기지역의 청약경쟁률은 높아질 것으로 보인다.

　◇DTI 완화 연장,금리 등이 변수

설 이후 주택시장을 움직일 가장 큰 변수로는 3월 말까지 한시적으로 적용되는 총부채상환비율(DTI) 완화 조치의 연장 여부와 금리 인상 같은 금융정책이 꼽힌다.

　전문가들은 이 변수들의 움직임에 따라 집값의 향배가 달라질 수 있는 만큼 향후 정책변화를 눈여겨봐야 한다고 조언한다.

　박합수 팀장은 “DTI 한시적 완화 조치가 3월 말로 종료되면 매매시장에는 심리적 충격을 줄 수도 있다”며 “금리는 아직 시장에서 감내할 수 있는 수준이지만 추가 인상 시에는 구매수요 감소로 이어질 것”이라고 우려했다.

　주택산업연구원 남희용 원장도 “DTI 한시적 완화를 연장하지 않으면 매매시장은 급랭하고 전세난은 더욱 가중될 것”이라며 “매매 쪽으로 전세 수요자의 퇴로를 만들어주지 않는다면 주택거래 감소와 전세 불안은 계속될 수밖에 없다”고 말했다.

　이에 비해 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 “설 이후 가장 큰 변수는 금리 인상이며 남유럽 재정 위기와 미국 경기 회복 여부도 눈여겨봐야 한다”며 “DTI 연장 여부와 미분양 주택 양도세 감면 등은 메인 변수가 아닌 서브(sub) 변수”라고 말했다.

　◇내집마련·부동산 투자의 적기는

전문가들은 대체로 현재 주택시장을 대세상승기로 보기는 어렵다며 1분기까지 시장을 지켜볼 것을 권유했다.

　함영진 실장은 “3월 말 DTI 완화 연장 여부,대출금리 인상 등 정책 변화를 봐가며 판단해도 늦지 않는다”며 “특히 미분양이 많거나 입주 후 프리미엄이 미미한 곳에선 내집마련을 서두를 필요가 없다”고 말했다.

　이영진 소장도 “시장의 분수령이 될 3월 말 이후 상황을 지켜본 후 내집마련에 나서는 것이 좋다”고 전했다.

　투자 유망 상품은 보금자리주택 청약과 재건축·재개발 조합원 지분,역세권·대학가 주변의 단독이나 다가구 주택 매입 등이 꼽혔다.

　제2자유로,신분당선,용인 경전철 등 올해 교통망이 확충되는 지역의 주택이나 토지도 유망 상품으로 추천했다.

　박합수 팀장은 “상대적으로 가격이 저평가 돼 있는 구로,영등포,서대문구 일대와 경기도 화정·행신지역,부천 중동·상동 등지의 저가 급매물이나 경매 물건에 관심을 둘 만하다”고 말했다.

　도시형 생활주택과 오피스텔은 저금리로 수요자들의 관심은 커지겠지만 수익률을 우선 고려해야 한다며 신중한 접근을 당부했다.

　박원갑 소장은 “최근 오피스텔 등의 가격이 오르면서 일부 지역은 임대수익률이 은행금리와 비슷한 4%대에 그치고 있다”며 “월세형 상품은 2~3년 뒤 공급과잉이 우려되는 만큼 반드시 수익률을 따져보고 투자하는 게 좋다”고 말했다.

　박 소장은 또 “올해도 물가상승에 대한 우려로 정부가 금리 인상 등을 통해 대출 문턱을 낮출 가능성이 크다”며 “자기자본 비율을 70% 이상으로 높여야 낭패를 보지 않는다”고 조언했다.

연합뉴스