금감원, 12월부터 LTV 산정 층·호별로 차등

금융당국은 앞으로 같은 아파트라도 전망 등이 좋은 이른바 ‘로열층’은 주택담보대출을 더 받을 수 있게 하기로 했다. 같은 단지에 같은 평수라도 층수, 소음, 방향 등에 따라 가격차가 나는 만큼 이를 주택담보대출의 담보가치비율(LTV·Loan to Value ratio)에 반영한다는 것이다. LTV 재산정 주기도 3개월마다 할 예정이다. 또 KB금융의 ING생명 한국법인 인수에 대해서는 “지금이 인수할 시점인지 꼼꼼히 따져봐야 한다.”며 다소 보수적 입장을 드러냈다.

금융감독원은 14일 같은 주택이라도 층·호별 격차에 따라 8~20% 가격차가 나는 만큼 담보가치 계산에 이를 반영, LTV를 산정하도록 하는 내용으로 ‘은행감독규정 시행세칙’을 개정한다고 밝혔다. 쉽게 말해 같은 강남지역 A아파트(10억원 상당)에 살아도 채광이 좋고, 전망이 뛰어난 곳은 20% 집값이 더 높을 수 있으므로 2억원의 가격 차이를 주택담보대출에서 반영하도록 한다는 의미이다.

LTV는 대출금을 집값(담보가치)으로 나눈 값으로 집값이 높을수록 은행에서 빌릴 수 있는 돈도 늘어난다. 그러나 현재 LTV는 한국감정원이 조사하는 시세의 중간값이나, KB국민은행이 발표하는 부동산 가격지표의 일반 거래가를 기준으로 삼아 계산한다. 실거래가와 상관없이 특정 아파트 단지 상·하한가의 중간값으로 계산되고 있다. 때문에 집값보다 높거나 낮게 담보가치가 매겨질 수 있어 과소·과대 대출로 이어질 가능성도 있다. 권혁세 금감원장은 지난 12일 기자들과 만나 “실질가격을 반영해 정확하게 담보가치를 매겨 LTV를 산정하려는 취지”라고 설명했다.

LTV 산정 방식이 바뀌어도 전체 대출 현황에 큰 차이는 없을 전망이다. 실제 금감원이 서울 강남구 대치동 은마아파트를 대상으로 시뮬레이션한 결과를 보면 이 아파트 단지의 전체 담보가치는 LTV 산정 방식으로 바꾼 후에도 기존 중간가 계산 방식에 견줘 1.8% 오르는 데 그쳤다.

금융당국은 바뀐 LTV 산정 방식을 은행의 담보가치 평가에 적절하게 반영될 수 있도록 LTV 재산정 주기를 현행 ‘1년 이내’에서 ‘분기별(3개월)’로 바꿀 계획이다. 권 원장은 “은행 건전성을 보여주는 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율을 분기마다 내는 만큼 주택의 담보가치 평가 주기도 맞추는 게 정확하다.”고 말했다. 이처럼 바뀐 LTV 산정 방식과 주기는 은행들이 전산 시스템을 마무리한 오는 12월부터 적용될 예정이다.

권 원장은 또 KB금융의 ING생명 인수에 대해 문제가 없는지 살펴보고 있다고 말했다. 그는 “은행의 가계 부실이 늘어나는 상황에서 스트레스 테스트도 해야 하고 보수적인 관점에서 자본 확충도 필요하며 바젤3 도입도 준비해야 한다.”면서 “그럼에도 불구하고 문제가 없다면 인수하면 된다.”고 설명했다. 인허가권을 쥔 금융당국 내에서도 보수적인 접근을 하고 있는 것으로 읽히는 대목이다.

백민경기자 white@seoul.co.kr