전세가ㆍ매매가 증가율 사이에 인과관계 없어

전세값 상승이 주택 매매가격 상승의 청신호라는 통념이 근거가 희박하다는 분석이 나왔다.

한국개발연구원(KDI)과 건국대학교가 참여하는 부동산시장 모니터링그룹(RMG)은 ‘2012년 4분기 부동산시장 모니터링 보고서’에서 이같이 밝혔다.

임대가격이 매매가격의 60%를 넘어서면 매매가격이 상승한다는 의견이 많았지만, 연구결과 전세가와 매매가 사이에는 뚜렷한 인과관계가 없다는 것이다.

RMG는 2002년 10월부터 2012년 12월까지 10년간 전국ㆍ서울ㆍ6개 광역시의 주택 매매가격ㆍ전세가격 증가율을 변수간 선후(先後)관계를 규명하는 ‘그랜저 인과관계’ 모형으로 분석했다.

그 결과 전국ㆍ서울에선 주택 매매가격이 오르면 한달 뒤 전세가격이 상승하는 일방적인 인과관계가 나타났다.

이와 달리 6개 광역시에선 주택 매매가ㆍ전세가 사이에 시차 없이 영향을 주고받았다. 전셋값 상승이 반드시 매매가 상승으로 이어지지 않았다는 얘기다.

유주연 건국대학교 부동산ㆍ도시연구원 박사는 “전세가와 매매가의 결정 요인은 다르다”며 “전세가격은 실제로 주택을 사용하는데 필요한 가치인 현재상황을 나타내고, 매매가격은 여기에 미래에 대한 기대치가 추가된다”고 설명했다.

이어 “최근 매매가 대비 전세가 비율 상승이 주택매매가 상승의 신호라고 보기는 어렵다. 공급부족과 수요증가 등 매매시장 자체 요인 때문에 매매가가 오를 수 있다”고 덧붙였다.

4분기 매매시장에선 취득세 인하 효과로 급매물 위주의 거래가 한달간 늘어나다 하락세로 돌아섰다고 평가했다. 중대형 평형의 매매가격은 하락이 계속됐다.

서울 강남의 재건축 단지와 지방 모두 반짝 상승세를 끝내고 하락, 또는 조정압력을 받고 있다. 전국 평균을 웃돌던 세종시 지가상승률도 최근 급락했다.

전국 임대시장에선 전세가 상승이 이어졌다. 세입자들이 보증금을 올려주고서라도 이동하지 않으려 하면서 매물 품귀현상이 빚어졌다.

파주 등 일부 수도권에선 임대인의 주택가격이 대출금ㆍ전세금 상환액보다 낮아졌다.

수도권과 지방 주택 분양시장에서는 대형 평형을 중심으로 미분양 사태가 심각해졌다. 세종시에서조차 행정타운과 거리가 멀거나 브랜드 가치가 떨어지는 아파트가 미분양되는 사태를 보였다.

경매시장에선 수익형 부동산의 강세와 주거용 부동산의 약세라는 ‘양극화’가 두드러졌다.

KDI는 “상가와 오피스텔 등은 지역, 가격, 종목을 불문하고 투자자가 몰려 시장과열이 우려된다”고 지적했다.

도시형 생활주택 부문에선 원룸 쏠림현상이 심각했다. 전체 주택공급량의 67%가 50㎡ 미만의 소형주택이었으며 그 가운데 87%를 원룸형주택 인허가가 차지했다.

KDI는 “편중된 유형의 대량공급이 계속되면 공급과잉으로 빈집 발생과 임대료 하락 가능성이 커진다”고 평가했다.

이에 따라 저소득층과 2~3인 가족형 가구의 수요를 충족시키도록 다양한 유형의 도시형생활주택 공급을 유도할 것을 권고했다.

연합뉴스