고 아무개 미용실 원장은 2년 전 서울 압구정동에서 신사동으로 가게를 옮겼다. 건물주가 월 300만원 하던 월세를 단박에 90만원 올린 탓이었다. 산전수전 겪은 할아버지가 건물주였을 때는 직접 만나 임대료 조정 협상도 했다. 하지만 그 할아버지의 유학 다녀온 자식이 건물주가 된 뒤로는 직접 만나기는커녕 관리를 맡은 용역회사를 통해 말을 넣어도 ‘안 된다’는 차가운 답변이 돌아왔다. 22평형 규모를 15평으로 줄이고 2층에서 4층으로 올라갔다. 월 임대료는 240만원으로 60만원이 하락했다. 4층 미용실에서 우연한 손님을 기대하기 어려운 만큼 예약손님만 받기로 하고 직원을 다 내보냈다. 최저임금 인상이 결정되기 전으로, 급등하는 월세를 감당하려는 선제적 조치였다.그가 떠나온 압구정동 4층 건물의 2층은 2년째 공실이지만, 한 번 오른 월세는 내려오지 않는단다. 그 건물 3층의 메이크업숍도 월세 인상을 더는 감당하기 어려워 이주하겠다고 건물주에게 전했지만, 월세 인하 협상은 없단다. 고 원장이 현재 들어 있는 6층 건물은 3층 전체와 5층 전체가 1년 넘게 공실이다. 그래도 월세 인하와 같은 ‘경제 원칙’이 작동하지 않는다. 고 원장은 “최근 경기가 나쁘다고 하지만, 강남 건물주들은 앞으로 수년을 견딜 만큼 주머니가 두둑할 것”이라며 “아파트가 신규로 공급되면 주변 아파트 전세나 월세 가격이 한동안 하락하는데, 왜 상업건물은 공실률이 높아도 임차료가 하락하지 않느냐”고 묻는다.

최근 서울 강남 등에서 공실률이 증가하고 자영업자들이 폐업하는 현상이 확인된다. 한국감정원에 따르면 강남의 중대형과 소규모 상가의 1분기 공실률은 각각 7.5%와 4.7%로 지난해 같은 기간과 비교했을 때 각각 2.2% 포인트와 1.3% 포인트가 올랐다. 상가 공실이 가장 많은 지역은 압구정과 신사동 일대라고 하는데, 고 원장이 운영한 미용실 동네다. 해당 지역이 개발돼 원래 영업하던 가게들이 그 지역을 떠나는 ‘젠트리피케이션’ 때문에 공실률이 높아졌다고 하지만, 그보다는 건물주가 한번 인상한 월세 임대료를 인하하지 않는 탓일 가능성이 크다. 2017년 하반기 소상공인시장진흥공단의 창업과 폐업률 통계에서 강남구 창업률은 2%인데 폐업률은 두 배 이상인 5.3%로 나타났다. 특히 음식점 폐업률이 5.8%로 나타나, 우려하던 최저임금 인상의 부작용이 나타났다고 아우성이었다. 이런 중에 임대료 인하 여부는 서로 거론하지 않는다. 최저임금 인상은 임대료, 노동시간 등과 함께 고려되어야 하는 사항이다.

건물주가 공실에도 높은 임대료를 고수하는 이유는 월세가 건물을 매각할 때 건물의 가치를 결정하기 때문이다. 공실로 비워두는 것이 월세를 인하하는 것보다 건물주로서는 훨씬 유리하다.

여기서 궁금증 하나. 전국의 아파트는 매매와 전세, 월세 등 시세와 거래가격을 시중은행과 국토교통부 홈페이지에서 실시간으로 확인할 수 있다. 이에 근거해 양도세도 내고, 매년 재산세도 낸다. 전국 상가들의 매매나 전세, 월세, 권리금 현황은 어떤가. 깜깜하다. 전문가들은 아파트와 달리 상가들은 입지 등에 따라 표준화가 어려운 탓이라고 설명한다. 그러나 ‘젠트리피케이션’ 등을 사회적 문제로 보고 임대차보호법을 만든 나라가 한국이다. 극단적인 사례지만, 월 임차료 약 300만원을 5년 뒤에 4배인 1200만원으로 올린 건물주에게 저항하다가 ‘둔기 폭력 사태’가 발생하는 사회라면, ‘깜깜이 상가시장’을 이대로 놔두어선 안 된다.

국토부나 대출기관인 은행, 주택 관련 공공기관들, 임차인 등이 협업해 암흑인 상가거래 시장을 일부라도 밝혀야 한다. 둔기폭력 사태를 보면, 건물주는 은행에서 담보대출을 한 뒤 대출이자 1200만원을 임차인의 월 임대료 1200만원으로 상계하려 했던 만큼 ‘전당포’처럼 운영된 은행도 책임이 없다고 할 수는 없다. 상가시장이 일부나마 투명해진다면 건물주도 그에 따라 적법한 수준의 세금을 낼 테니, 지대추구 사회의 불평등이나 분노를 일부 서로 해소할 수도 있겠다.